485. 人生100年時代のお金(インフレ対策投資4~不動産について)

私は、下記3点により中長期的なインフレを想定しています。
・世界人口増加
・各国紙幣大量発行(金融マーケット保護など)
・低炭素化推進

私は、インフレ対策のため、投資内容見直しを検討・実行中で、
・儲けるのではなく守る為の投資(儲けるのは仕事)
・伝統的な資産中心に投資(暗号資産は対象外)
の考え
です。

私は株式、金に加え、不動産にも強い魅力を感じています。

経費も計上しながら事業として取り組めること、
減価償却や相続評価などで節税できること、
インフレをヘッジしながら株式同様に利益を挙げられる可能性が有る
ことが不動産の魅力です。

その為、下記などの良書やセミナーで勉強中です。

不動産は金に近い守りの資産と考えていますが、
以下の違いが有り(朱記は株との違い)、
株式の課題である周期的な大暴落の影響を和らげながら、
資産(購買力)を安定して守ることが出来ると思います。

①家賃収入を得られる点で金より有利
グロス利回りで年3~5%は堅い
良い物件を選べば株式同等のリターンも可能
②立地や建物の質など物件による差が大きい
③地震など自然災害による被害リスクがある

④株暴落など金融状況の影響を受ける
但し、株式ほど価格下落は大きくなく、
居住用であれば家賃収入は安定している

⑤投資というよりは事業に近い(賃貸&建物管理)
⑥節税効果がある(減価償却、相続評価額圧縮)
⑦借り入れによりレバレッジを効かせることが可能
長期固定の低金利で借りれない限り借り入れはしない考えです。
⑦換金性が極めて低い(換金に1年位掛る)

長期間投資出来るお金での投資が必須

一方、リーマンショックにような金融危機の際は、
30%程度の価格下落のリスクが有りますが、
特に足元はコロナ融資の影響でバブル気味なので、
まだ割安感のある都市・地域の良い案件を選ぶ考え
です。

私の不動産投資の方針は下記です。
過去の下記投稿もご覧ください。
204.投資 不動産投資・国内&海外
290.投資 将来のリスクに備えた対応⑤(不動産投資)
437.不動産投資(現物 or REIT)

<1>
不動産がある地域の人口変化や産業、周辺地域の学区などの環境を考慮し、
物件を正しく選定すれば株式に近いリターン(家賃収入+売却益)が期待でき、
株式より安定した資産になり得ると考えています。

<2>
自然災害、特に大地震は心配で、
保険を掛けるとしてもそれで立て直す費用までは補填できません。
関西・淡路大震災の記事で、
「資産であったアパート群が一瞬で負債になってしまった」
という記憶が鮮明に残っています。

<1>,<2>から、
地震の心配の無い国や地域で、
特に、法的&市場的に安定した海外の先進国の物件に魅力を感じ、
調査の結果、
豪州、西海岸を除く北米、イタリアを除く西欧が候補です。
減価償却メリットは法人でないと得られませんが、
退職して家族だけの合同会社を作っていますので活用できます。

尚、米国不動産は2021年の価格上昇が著しく、コロナショック後の金融緩和により、
沢山供給された資金が向かった結果と思いますが、
第一次大戦後のドイツ大インフレ時でも価格上昇した様ですので、
インフレ対策としても有効と考えています。

但し、当時のドイツでは賃借人保護のためインフレに合わせた家賃値上げが禁止され、
大家さんは非常に苦しい立場に追い込まれたとの記録が下記書籍にありますので、
投資する国の選定は重要(大家の立場が法的に強い国で購入)と考えています。

有名なJeremy Siegel氏のデータでは、
1802年から2012年までについて、 米国金融商品の収益率/年は下記値との事です。
尚、不動産は こちらの値を使いました。

・株式:+6.7%/年
・BONDS/長期国債:+3.5%/年
・BILLS/短期国債: +2.7%/年
・金:+0.5%/年
・ドル紙幣:-1.4%/年
・不動産(別データからの私の推定)
+0.6%/年(2003年以前)~1.6%/年(2003年以降)

関連する投稿として下記もご覧下さい。

482. 人生100年時代のお金(インフレ対策投資~各資産の全体評価)
480. 人生100年時代のお金(インフレ対策投資1~株式について)
483. 人生100年時代のお金(インフレ対策投資2~債券について)
484. 人生100年時代のお金(インフレ対策投資3~金Goldについて)

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