437.不動産投資(現物 or REIT)

私は還暦を間近に控え、
万一の中長期のインフレ懸念を持っており、
「最悪を想定した対策を講じ、あとは気楽に暮らす」
考えです。

インフレ対策の1つとして、不動産投資を検討中ですが、
現物 or REITのどちらにするか悩ましいです。

投資額の低さ、安定性、換金性などはREITが有利ですが、
現物不動産であれば設立した合同会社の事業の仕事として、
物件保有国訪問も可能になる点が魅力です。
「妻と一緒に末長く楽しく続ける仕事」となり得ます。

現物は高額ですが、
以下の点がREITに対するメリットと考えています。
【優れる点】
①価格変化が緩やか（暴落しにくい）
②融資を受けて資産形成を加速することが出来る
③節税効果がある（相続税、減価償却と利益の通算）
相続税に有利は国内不動産のみ
海外不動産の減価償却メリットは法人所有のみ
④事業として投資可能

一方で、デメリットも有ります。
【劣る点】
(1)物件による当たり外れが大きい
資産価値がある物件を目利きできないと負債になる。
優良な現地管理会社を探すことも必要
(2)纏まった金額の資金が必要
融資を受けるとしても半分は自己資金とすべきと思います。
(3)売却に時間が掛る

私にとっては①と④が大きなメリットです。
②はインフレ時の金利上昇リスクを考え借金はしない考えです。

但し、インフレ時は金利と共に不動産価値も上がるでしょうから、
物件の値上がり状況によっては、
不動産価値担保によるリファイナンスは検討します。

③は、大きな修繕費が掛らない新築もしくは築浅物件が良いので、
私にとっては余り関係が有りません。

上記より、資金以外では(1)がとても重要で、
資金捻出に加え、「誰を介して買うか」が最大のポイントとなり、
色々勉強してきた結果、
現時点では以下の著者の方を候補と考えています。

尚、資金の関係で米国不動産を買う場合は、
株式index ETFは米国株では無く豪州株メインのものを主体とし、
分散する考えです。

最後に、事前に国内不動産で知識習得や経験を積み、
不動産に関する感覚を養っておきます。

【参考】私の基本的な考え方

早いうちにインフレ対策を行う場合、
何も起こらなければ対策に要する費用は損になりますが、
万一起こってしまった場合の損害が甚大となる恐れがある為、
「必要な保険料」と諦めます。

一方、
「妻と一緒に末長く楽しく仕事を続ける」事で、
年金需給を75歳まで遅らせ、受給額を約1.8倍にする考えです。

生活も徐々に質素なものに変えてゆき、
①インフレが来なければ年金だけで生活出来る様にする。
②万一インフレが来たら、収まるまでは対策によって何とか生活出来るようにする。
というのが基本的な考えです。