290.投資　将来のリスクに備えた対応⑤（不動産投資）

人生100年と考えると、長生きリスクとしてお金の課題がありますが、
不動産についても予め考えて備えておく必要があると気付き、
以下の2点の方針を考えています。
①終の棲家
②不動産投資（インフレ対策）

今回は、②不動産投資について私が勉強し考えていることを紹介します。
金や株式ETFとは違うインフレ対策という点に加え安定収益という利点も考え、
比較的少額で買える不動産投資も行いたいと考えています。
今回は、過去のこちらの投稿の最新の状況となります。
同年代の方の参考になれば良いですし、
皆さんからも良い情報を戴けると嬉しいです。

それぞれの事情、考え方で何が答えかは各人各様と思いますが、
現時点の私の結論は下記です。
・海外不動産に投資
・国内不動産は当面考えない。
＊子供との2世代ローンが組めるのであれば実家を賃貸兼用住宅に建替

国内では実家に住み続け、
子供との2世代ローンが組めるのであれば実家を賃貸兼用住宅に建替えることとし、
資産価値を維持できそうな物件が買える範囲の金額で見つかれば、
海外不動産を購入したいと考えています。
為替リスクはありますが、通貨のリスク分散もできるので気にしません。

”得られる家賃を貯めて、妻と定期的に物件を見に海外に行きつつ旅行を楽しむ。”
という夢が持てるのであれば、
長生き＆可能な限り長楽しみ楽しみにも繋がるでしょうから、
私の場合には、一石何鳥ものメリットが有る気がしています。

不動産投資は銀行融資によるレバレッジを使うのが利点の1つと言われていますが、
真剣に勉強したうえで、小さく始める（借金なしで買える物件）方針です。
その為にも、可能な限り長く働きお金を貯める必要があります。

【不動産投資の意味合い・魅力】
①インフレ対策
インフレに伴い資産価値と共に家賃が上がれば対策になります。

②安定した不労所得
過去の実績から株式ETFのような-50%の暴落などは無いと考えており、
インフレにならない場合でも自分年金として安定収入が魅力です。
但し、資産価値が下がると意味が無いので、
値下がりしにくい物件を買う必要があります。

③税制面など国に優遇された投資（国内不動産限定）
減価償却や相続評価などで極めて優遇されており、
お金を貯める、次世代に引き継ぐ点でとても有利と思います。

資産家の大半は不動産投資もしているという話は納得できます。
国も国民に必須の住宅に民間が投資するようインセンティブを与えていると思われ、
そう考えると今後も有利な状況が続くと思います。

尚、2021年度から法律が変わり、
海外不動産の減価償却で国内収入を見かけ上減らして、
所得税を抑える節税は個人では出来なくなったようです。

相続税の評価額を下げげられるも国内不動産限定のようですので、
③は国内不動産限定と考えた方が良さそうです。

沢山の本を読んで勉強しましたが、良かったと思う本を幾つか紹介します。

大地震のリスクが気になっており、
国内であれば、
・自宅建て替え時に賃貸併用住宅にする方針です。

海外に目を向けると、
大地震など災害リスクが少なく、
人口も増えて不動産価値の値上がりが期待できる国として、
東南アジア諸国、アメリカ、カナダ、オーストラリア等がありそうです。
法律含めた安定性の点ではイギリス、フランス、ドイツ、スペインも魅力です。

但し、東南アジア諸国は法整備や建設前にお金を支払うプレビルド方式が主流の中、
開発業者の資金繰り悪化＆建設中断や破綻のトラブルも有るようですので、除外しました。

問題は金額であり、アメリカでは安い中古物件もあるようですが、
資産価値が上がる可能性が高い物件は、かなりの金額になるようです。

下記の本、および著者の会社のセミナーを引き続き勉強中です。

海外に飲食店舗兼賃貸物件を購入し、
ある頻度で妻と訪れ賃貸状況確認と共に、
飲食店で鰻蒲焼きを出す”Japanese day”を開催し、
私が割烹着姿で焼いて和装した妻提供し日本特産物をPRし、
ついでに近隣諸国の旅行を楽しむという夢物語が見られそうです。

その夢によって、
長生き＆可能な限り長く働くことにも繋がるでしょうから、
私の場合には、一石何鳥ものメリットが有る気がしています。